Sehr geehrter Herr Bürgermeister,
bei der Beratung im Bezirksausschuss Hösel sind relevante Fragestellungen zu der städtebaulichen Entwicklung besprochen worden, die auch eine große Relevanz für die Diskussion in der Öffentlichkeit haben werden. Als Informationsgrundlagen für die Durchführung der Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger wird die Verwaltung zur Vorlage 386 (B-Planentwurf) um Stellungnahme zu folgenden inhaltlichen Fragestellungen gebeten:
1. Der Rat hat zuletzt im Jahr 2018 mit der Beschlussvorlage 61/2018 wesentliche städtebauliche Eckpunkte und Zielsetzungen zu dem B-Plan H 391 „Östlich Bahnhofstraße/Hugenpoeter Busch“ beschlossen.
Die jetzt vorliegende Planung weicht insbesondere bei der Dichte und bei der Anzahl der Wohneinheiten erheblich von der Beschlusslage ab.
Warum erfolgte zu dieser Abweichung keine Vorab-Information des Bezirksausschuss Hösel sowie der Gremien des Rates? Wer hat die „Auslobung“ zu der Ideenkonkurrenz mit den offenkundig von der Beschlusslage abweichenden Zielvorstellungen formuliert und warum erfolgte zu geänderten Zielvorstellungen keine Beteiligung / Information der politischen Gremien?
In diesem Zusammenhang erlauben wir auf das bewährte Format des „Obleutegesprächs“ hinzuweisen.
2. Für diese bedeutsame Fläche und für diese Projektgröße hielten wir im Unterschied zu dem gewählten Verfahren der „Ideenkonkurrenz“ einen „Städtebaulicher Wettbewerb“ mit einem Fachpreisgericht angemessen. Als „dialogorientiertes Verfahren“ hätte ein städtebaulicher Wettbewerb eine gute Möglichkeit geboten, die Bürgerschaft frühzeitig in den Planungsprozess mit einzubeziehen und damit auch einen wesentlichen Impuls für die Akzeptanz der Neubebauung schaffen können.
Welche Gründe führten zu der Entscheidung für die „Ideenkonkurrenz“, was sprach gegen gegen einen städtebaulichen Wettbewerb?
3. Mit dem städtebaulichen Entwurf soll für den Standort eine starke Verdichtung durch die Verdoppelung von 150 Wohneinheiten auf maximal 300 Wohneinheiten gegenüber dem Vorentwurf erfolgen. Für den Standort mit der unmittelbaren Nähe zu dem S-Bahnhaltepunkt ist eine „urbane Dichte“ mit Geschosswohnungsbau durchaus angemessen und aus ökologischen und ökonomischen Gründen zu unterstützen.
Welche Überlegungen lagen den ursprünglichen städtebaulichen Zielen und Größenvorgaben zugrunde, warum nun die erhebliche Erhöhung der Verdichtung?
4. Die Dichtewerte mit einer GFZ 1,2 entsprechen der Obergrenze der BauNVO und überschreiten bei weitem das Maß der in Hösel üblichen Bebauung.
Sind die im städtebaulichen Entwurf gezeigten Geschoss zahlen Vollgeschosse inkl. Staffelgeschoss? Können zu den Plandarstellungen konkrete Angaben zu den Nutzungsebenen sowie zu den absoluten Baukörperhöhen gemacht werden?
Ist die Einhaltung der Abstandsflächen gemäß der LBO NRW für den Entwurf zumindest ansatzweise geprüft worden?
Sind bei der GRZ/GFZ- Berechnung öffentlich nutzbare Wege- und Grünflächen als Baulandflächen deklariert worden?
5. Die Darstellung der Pläne enthalten keinen Maßstab, so dass die „Lesbarkeit“ der Pläne erheblich eingeschränkt ist. Die Wohnhöfe mit den gegenüberliegenden Fassaden in einem Abstand von geschätzt rund 20 Metern lassen mit Blick auf ein sozialverträgliches Wohnen erhebliche Zweifel aufkommen. Zudem fehlen angesichts einer bis zu fünfgeschossigen Bebauung „Verschattungspläne“ für einen Sommertag aber insbesondere für einen Wintertag zu dem Planentwurf. Die Aufenthaltsqualitäten sowie die Nutzbarkeit der Innenbereiche der Wohnhöfe werden ganz wesentlich von der Gebäudehöhe der Blockbebauung bestimmt.
Können von Seiten der Entwurfsverfasser nähere Erläuterungen erfolgen bzw. Verschattungspläne zu dem städtebaulichen Entwurf vorgelegt werden, um die Wohn- und Aufenthaltsqualitäten beurteilen zu können?
6. Der Begründung zu dem B-Plan sind keine dezidierten Zahlenwerte für die Stellplätze zu entnehmen. Dies betrifft sowohl die Anzahl der Kfz-Stellplätze wie auch der geplanten Fahrradstellplätze. Neben der zusätzlichen Verkehrsbelastung aus der hohen Dichte wird dieser Punkt bei der Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger eine große Relevanz einnehmen.
Sind die erforderlichen Stellplätze für das Gesamtvorhaben in der GFZ und der GRZ entsprechend der BauNVO berücksichtigt und eingerechnet?
Die erforderlichen Stellplätze nehmen eine Fläche ein größer als ein Fußballspielfeld, gibt es eine Plandarstellung dazu?
7. Sämtliche angestrebten Nutzungen mit Wohnen, KITA und kleinteiligem Einzelhandel sind nach der BauNVO in der Darstellung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) zulässig. Insbesondere der Versorgung dienende „Läden“ sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gemäß der BauNVO in einem WA-Gebiet bis zu einer Verkaufsfläche von 800 qm zulässig. In der textlichen Begründung zu der FNP-Änderung sowie zu dem B-Plan-Entwurf wird nicht näher erläutert, warum hier der Teilbereich mit der Nutzung als Einzelhandel als MI-Gebiet dargestellt werden soll.
Was ist die konkrete Begründung für die Darstellung eines Mischgebiet-Gebietes (MI) im vor deren Teil des B-Plan-Entwurfes sowie für die damit im Zusammenhang stehende Änderung des FNP?
8. Gemäß der Vorlage 386/2021 wird im Rahmen der Ver- und Entsorgung davon ausgegangen, dass die Ableitung des Schmutzwassers über das vorhandene Kanalnetz und die vorhandene Kläranlage erfolgen kann.
Trifft diese Aussage der Verwaltung auch für die deutlich erhöhte Dichte mit der geplanten doppelten Anzahl der Wohneinheiten sowie einer vierzügigen KITA zu?
9. In der Vorlage der Verwaltung finden sich keine Aussagen zu dem Themenkomplex Altlasten, die bei einer gewerblichen Vornutzung der Fläche zumindest nicht ausgeschlossen werden können.
Liegen der Verwaltung zu der Fläche Voruntersuchungen zu dem Thema Altlasten vor bzw. ist geprüft worden, ob diese Fläche im „Altlasten-Kataster“ der unteren Umweltbehörde bei Kreis Mettmann als Verdachtsfläche eingestuft ist?
10. Zum Thema „Entwässerung und Überflutungsschutz“ wird in der Vorlage folgendes Ziel formuliert: „Die heute vorhandene Abflussmenge aus dem Plangebiet soll durch die Neuplanung keinesfalls überschritten und nach Möglichkeit reduziert werden.“ Ergänzend werden hierzu unterschiedliche Maßnahmen wie z. B. „zusätzliche Rückhalteräume außerhalb der Bauquartiere am südlichen Rand zum Waldgebiet“ dargestellt. Darüber hinaus sollen diese Einrichtungen nach der jetzt vorliegenden Planung und den Erläuterungen in der „öffentlichen Grünfläche“ untergebracht werden.
Ist im Vorfeld durch die Verwaltung geprüft worden, ob die mit der Bebauung unmittelbar im Zusammenhang stehende oder ausgelöste Planung von „Rückhaltebecken“ als Eingriff in den Wald zulässig sind?
Hierzu stellt sich grundsätzliche die Frage, ob es planungsrechtlich zulässig ist, solche durch die Bebauung ausgelösten „Folgeeinrichtungen“ außerhalb des Plangebietes unterzubringen.
Wer soll zukünftig die laufenden Unterhaltskosten tragen, wenn die für die Bebauung notwendigen Rückhaltebecken nach den jetzigen Planungsüberlegungen in der öffentlichen Grünfläche liegen? Fallen die Unterhaltskosten dann bei der Stadt Ratingen an?
11. Der nördliche Teil des Plangebietes ist im Regionalplan der Bezirksregierung Düsseldorf als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt. Dem gegenüber liegt der südliche Teil des Plangebietes im aktuell geltenden Regionalplan in einem Waldgebiet, in einem Regionalen Grünzug und in einem Bereich für den Schutz der Landschaft (BSLE). Im Landschaftsplan des Kreises Mettmann wird für den südlichen Bereich das Ziel einer „Erhaltung“ der Landschaft dargestellt. Darüber hinaus grenzt die Fläche im Osten und Süden unmittelbar an das Landschaftsschutzgebiet „Ratinger Stadtwald Nord-Ost“ an. Es wird deutlich, dass aus naturschutzfachlicher Sicht aber auch aus fachlicher Sicht der Klimaanpassung eine besondere Aufmerksamkeit bei der Planung zu beachten ist. In der Begründung wird hierzu auf die durchzuführende Umweltprüfung nach § 2 Abs 4 BauGB verwiesen.
Wird die Umweltprüfung auch eine Untersuchung zu den Auswirkungen auf das Mikroklima umfassen, um die Veränderungen und Folgewirkungen durch die Bebauung zu erfassen und für ggfs. notwendige Maßnahmen zur Klimafolgenanpassung abzuleiten?
12. Der soziale Wohnungsbau muss für 30% der Netto-Wohnfläche angesetzt werden (Mieten werden nicht nach GF abgerechnet).
Sind zusätzliche preisgedämpfte Wohnungen geplant?
Mit freundlichen Grüßen
Christian Otto, Fraktionsvorsitzender
Edeltraud Bell, Stellv. Fraktionsvorsitzender
Andrea Kornak, Ratsmitglied